より快適に暮らすために、地下室をリフォームしたいと考えている人も少なくないのではないでしょうか。地下室をつくる時は、まず基本的な施工内容と費用相場の内訳を知っておきましょう。加えて、地下室にどのような種類があるのかについて把握しておく事も重要です。
もちろん地下室にはメリットとデメリットの両方が存在しているため、施工の前に押さえておかなければなりません。この記事では、失敗例と対策や地下室をつくる条件についても解説していきます。
うでまえ工務店
地下室をつくる条件
地下室をつくるときに容積率緩和を受けるためには、以下の3つの条件を満たす必要があります。なお、地下室は建築基準法において「地階」と呼ばれているのであわせて確認しておきましょう。
【容積率緩和を受ける条件】
- 地階にあり、床面から地盤までの高さがその階の天井の高さの3分の1以上に達している
- 地面から地階の天井までの高さが1m以下である
- 住宅として使われ、床面積の合計の3分の1以下である
また、以下の3つの条件を満たせば居室としても利用可能です。
【居室としても利用可能な条件】
- 地下室の上部が外気に開放されているか、ドライエリアのような開口部がある
- 地下室内に湿度調整・換気のための設備がある
- 防水措置が考慮されている
地下室をつくるためには、地盤の強さも必要です。弱い地盤の上に住宅が建っている場合は、地盤改良をおこなわなければなりません。また、建物の構造によっては地下室をつくれないケースもあります。
そのような時は、庭に地下室をつくるという方法を検討しましょう。住宅の下に増築するよりも比較的難易度が低くなるため、実現性が高くなります。
地下室をつくる際の費用相場と内訳
10坪程度の広さの地下室をつくる費用は、約800万円～1,000万円です。地下室リフォームは、同じサイズの建物を地上に建設するよりも費用がかさむ傾向にあります。
地下室つくりの費用相場は、地下の空間を安全に利用するために必要とされる、いくつかの特殊な工事や調査に影響を受けて変動するものです。以下に費用内訳をまとめています。
| 調査・工事内容 | 費用相場 |
| 地盤・地質調査（ボーリング調査） | 約30万円～40万円 |
| 構造計算 | 約50万円～70万円 |
| RC造部分実施図面作成 | 約40万円 |
| 山留め工事 | 約150万円～250万円 |
| 残土処分 | 約180万円～230万円 |
| 防水工事 | 約70万円～100万円 |
| 配筋工事・打設工事 | 約200万円～500万円 |
| 断熱・除湿工事 | 約100万円 |
地盤・地質調査（ボーリング調査）
【費用目安：約30万円～40万円】
地下室をつくっても家屋が耐えられるか、また地盤は安定しており地下室内の安全性を確保できるかを確認するためにおこなうのが、地盤・地質調査です。地下室の施工においては簡易的な調査ではなくボーリング調査を実施し、地盤の強度や地層境界の深さなどを調べる必要があります。
詳細な調査が必要になる分、調査費用は高額になりがちです。しかし、ボーリング調査は施工方法や地盤改良工事の必要性の検討、地下水位の把握のために欠かせません。
地盤・地質調査費用は、安心して利用できる地下室をつくる際に、必須の費用だと認識しておきましょう。なお、ボーリング調査には1日～数日程度かかります。
構造計算
【費用目安：約50万円～70万円】
構造計算では、積雪や家具設置、地震や風の影響でかかる重量で建築物がどのように変形し、応力が生まれるかを算出します。地上に一般的な木造住宅を建築する場合は簡略化が認められる場合が多い構造計算ですが、地下室をつくる際には必須の工程です。
コンクリートを用いて施工される地下室の場合は、地下でかかる土圧や水圧に対する構造計算がおこなわれます。また、地下室のみならず、地上階部分の構造計算も必要となる点にも注意しましょう。
RC造部分実施図面作成
【費用目安：約40万円】
鉄筋コンクリート造の地下室をもつ住宅は、一般的な地上部分のみの木造建築に比べて構造が複雑で、綿密な設計が必要とされます。地下での水圧や土圧を計算し、安全性に問題のない特殊で正確な図面を作成するために、設計費用は高額になりがちです。
図面に沿って施工をおこない、工事中はいかなる変更点も許容されません。地上室との接合部分も神経を使って設計する必要があり、高度な技術が求められる工程です。
山留め工事
【費用目安：約150万円～250万円】
地下室の施工を安全に進めるために欠かせないのが、山留め工事です。具体的な構造設計が完成し、地下室建設工事に着工するためには、まず土を掘り返して十分な大きさの穴を作ります。
工事の際には、地中に地下室のスペース以上の空間を確保しなければならないため、掘り起こす土の量はかなり多くなるでしょう。掘り進める時に周囲の地盤が崩れるのを防ぐ目的でおこなうのが、山留め工事です。
安全性確保のために必須の工事で、費用は土地の状態や施工プランによっても幅が出ます。
残土処分
【費用目安：約180万円～230万円】
残土処分とは、地下室をつくるために掘り起こした不必要な土を処分場まで運搬し、処分する工程です。計画している地下室の大きさによっては、かなり多量の土を処分しなければなりません。
特に処分場から距離のある都心で工事を実施する場合は、残土処分費用が割高になる傾向があります。適切な価格が提示されているか、業者の見積もりを確認するようにしましょう。
防水工事
【費用目安：約70万円～100万円】
湿気や浸水のトラブルに悩まされやすい地下室では、丁寧な防水工事実施で対策を取る必要があります。ほとんどの地下室はコンクリート造ですが、コンクリートには防水性能がありません。また、水を含みやすいという特徴があり、正しい処理がおこなわれていないと、浸水やカビ発生の原因になりかねません。
雨水だけではなく、地下水位の上昇によって地面から浮き上がり、崩壊し浸水するという事故のリスクもあります。
防水工事は施工方法が多様で、業者ごとのスキルによっても完成度に影響が出ます。後々トラブルが大きくなってからでは、大掛かりな補修工事が必要となるケースもあるでしょう。
防水工事に関する確実な技術をもった、信頼できる業者を選ぶことが大切です。
配筋・打設工事
【費用目安：約200万円～500万円】
配筋・打設工事では、鉄筋を配置して型枠を組み、コンクリート打設を進めていきます。
配筋・打設工事の費用は、ハウスメーカーや施工業者によって差が大きい部分です。ドライエリア併設などの条件によっては、さらに費用がプラスされるでしょう。
断熱・除湿工事
【費用目安：約100万円】
地下室の快適な環境確保のために必要なのが、断熱・除湿工事です。倉庫として地下室を活用する場合であっても、温度変化を少なくし湿気の発生を防ぐために、断熱・除湿工事は必須だと言えます。
具体的な工事方法は、除湿機や排水システム、除湿型の全熱交換器などの設置です。また、内壁を打ち放しにせず、断熱材やボードを施工する事も対策として挙げられます。加えて、珪藻土やゼオライトボード、INAXエコカラットなどのように調湿機能を持つ材料で内壁を仕上げれば、万全な湿気対策ができるでしょう。
地下室の種類
地下室には4つのタイプがあります。
- 収納庫タイプ
- 全地下タイプ
- 半地下タイプ
- ドライエリアがあるタイプ
収納庫タイプ
収納庫タイプの地下室は、物置のように荷物を収納する場所を増やしたい時におすすめのタイプです。
高さが1.4m以下で、1階面積の1/2以下であれば収納庫タイプと分類されます。地上に家を建てる際の延床面積に含まれないため、広々とした空間を確保できるのがメリットです。もし居住や趣味を楽しむ事を目的としていない場合は、収納庫タイプの地下室で荷物を保管しておくとよいでしょう。
全地下タイプ
全地下タイプの地下室は、地下室全てが地下に埋まっているため防音性能や温度を一定に保つ性能、断熱性などに優れているタイプです。
多くの場合、コンクリートや鉄筋コンクリートで造られているため、防水対策が欠かせません。プライバシーを保護しやすいというメリットがある一方で、対策を講じないと採光の難しさや風通しの悪さなどがデメリットとして挙げられます。
しかし、ホームシアターやワインセラーなどのように防音対策や温度管理が重要となる使い方を考えている場合は非常に役立つタイプだと言えるでしょう。
半地下タイプ
半地下タイプの地下室は、1/3以上が地中に埋まっており、天井を含む残りの部分が屋外に露出しているタイプです。
土地の傾斜や段差を使うため、高低差がある敷地や、斜面や起伏がある土地などを活用できるというメリットがあります。プライバシー確保もできるうえ、採光もしやすく風通しがよいので湿気がこもりにくいのが特長です。また、全地下タイプよりも掘削量が少ないためコスト削減にもつながります。
居住スペースとしても使いやすく、駐車場のように車を保護するために使う目的で使うのもおすすめです。
ドライエリアがあるタイプ
【費用目安：約150万円】
ドライエリア（空堀＝からぼり）があるタイプの地下室は、建物周辺の地面を掘り返して空間を確保するタイプです。
地下室の周辺にドライエリアがあることによって、採光しやすく換気をよくできるというメリットがあります。ドライエリアは地上と繋がっていて、屋外にバルコニーのようなスペースがあるのが特徴です。規定サイズの窓を設ければ、居住スペースとしても快適に活用できます。
ただし、排水の面では対策が必須となるため、ドライエリア工事の費用は高額になりがちです。雨水に対する備えが完璧でない場合は、浸水トラブルにつながってしまう恐れもあります。ドライエリアの設置は、費用対効果をしっかりと検討して進めるようにしましょう。
地下室のメリット
地下室リフォームをおこなうと、以下のようなメリットを得られます。
- 土地の有効活用ができる
- 耐震性が高く地震に備えられる
- 防音性・遮音性を確保できる
- 室内の温度を一定に保てる
- 災害時にシェルターとして使える
自宅に地下室をつくることを検討している場合は、メリットを具体的に知り、必要となる費用とのバランスを確認しましょう。
土地の有効活用ができる
地下室をつくるメリットのひとつは、限られた敷地の中で空間を有効活用できる点です。地域・土地によっては、建設できる建物の容積率や高さに関する制限が設けられている場合があります。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合で、その土地に何階建ての建物を建てられるのかを算出するための割合です。
1994年に改正された建築基準法によると、住宅などに併設された地下室は容積率緩和の対象です。建物の合計床面積の1/3までであれば容積率に算入する必要がないため、3階建ての住宅を建てられない場合でも、地下室をつくる事で延床面積を増やして使える空間を増やす事ができます。
建物に関する規制が厳しい地域や狭小地でのリフォームを検討している場合は、地下室はメリットの大きい選択肢となるでしょう。
耐震性が高く地震に備えられる
地下室は地震の時に周囲の土と一緒に動くという性質を持っています。加えて、地震で地下室にかかる力は常にかかっている土圧・水圧よりも小さいため、影響を受けにくいのです。
このような理由から地下室は耐震性が高く、大きな地震が発生した場合でも、地上の建築物に比べて倒壊・破損のリスクが極めて少ないというメリットがあります。地面の下に空間を設けるには、鉄筋コンクリートを利用するのが一般的で、木造部分よりも安全性が高いところも特長です。
万が一のケースに備えて、地震に強い地下室をシェルターや大切な物品を保管する場所として利用するのもよいでしょう。また、地下室をつくる事で、木造住宅自体の耐震性を上げる効果もあります。
防音性・遮音性を確保できる
地下室は周囲が土に囲まれているため、地上より音が伝わりにくいのがメリットです。
防音性・遮音性が高い地下室をつくれば、近隣住宅へ迷惑をかけずに趣味の楽器演奏や映画鑑賞を楽しむ空間を確保できます。同時にプライバシー保護も叶うため、音漏れによる周囲からの干渉を避けられるのも嬉しいポイントです。
地上階に高性能な防音室を設置したいと考えている場合は、ある程度の費用がかかるのを覚悟しなければなりません。地下に防音室をつくる場合と、条件や費用を比較すると、多くの場合は地下室増設の方が低コストに抑えられます。
防音室までの機能性が必要ない場合でも、生活スタイルに合わせて地下室を有効活用できるのもメリットのひとつです。地下で発生した音や振動は上階に伝わりにくいため、子どもが自由に遊べるスペースやトレーニングルームにも適しているでしょう。
室内の温度を一定に保てる
地下空間では季節による温度変化の影響が小さく、常に約14度～18度の室温を保てるため快適な環境を保てるのがメリットです。地下室が一定の温度を保てるのは、地上の熱や冷気に触れない場所にあり、熱しにくく冷めにくいコンクリート造だからです。
冬は暖かく夏は涼しいのでエアコンをかける必要がなく、エアコンをかけずに済むので電気代の心配がいらないのもメリットとして挙げられます。また、一定の温度である事を活かして、ワインや保存食の保管場所として利用してみましょう。地上階で保管するよりも、温度調整に気を使う必要がなくなります。
また、温度の変化に弱い子どもやペットの遊び場としても、地下空間が活躍します。
災害時にシェルターとして使える
地下室は特に大地震の際に避難用のシェルターとして活用できるというメリットがあります。地下室に逃げ込めば、倒壊した家屋の下敷きになって圧迫死するのを避けられるでしょう。
また、普段から地下室に食料や飲料水を備蓄しておけば、物資の支援がおこなわれるまで飲食に困る事はありません。地下室は温度が一定に保たれる空間なので、非常食の長期的な保存に向いています。
避難の際に仮住まいが提供される事もありますが、自宅に地下室があれば普段と変わらず生活できるのもメリットです。気温・室温に悩まされる事もないため、快適に過ごせるでしょう。寝具や衣類も用意しておけば、より不自由なく避難生活を送れます。
地下室のデメリット
快適なプライベート空間の確保に有効な地下室ですが、残念ながらいくつかのデメリットがあるのも事実です。主なデメリットとしては、次の4点が挙げられます。
- 結露しやすい
- ドライエリアから浸水しやすい
- 建設費用が高い
- 税金が高くなる
結露しやすい
地下室には土の中の湿気を含んだ重い空気が集まりやすく、結露が発生しやすいのがデメリットのひとつです。地下室内の温度と地中の温度の差が大きいと、湿気がたまりやすい環境が出来あがってしまいます。
特に外気とコンクリート壁の温度の高さに大きな差が生まれる夏場には、結露が発生しやすくなる傾向があるため注意が必要です。
適切な換気をおこなわずに放置してしまうと、湿気がたまりカビの発生につながる恐れがあります。地下室リフォームから1～2年間は、コンクリートに含まれた水分が蒸発する過程で湿度が高まりやすいため注意が必要です。
防水処理を施したコンクリートであっても、水分が抜けきるまでは湿気対策を徹底しましょう。換気設備の設置や除湿機の利用などをおこない、湿気を取り除く事が大切です。
また、短期的な対策としてはエアコンを常時ドライ運転し続けるのも効果的だと言えます。
ドライエリアから浸水しやすい
台風や豪雨の際は高低差のある地下室に雨水が流れ込みやすく、浸水してしまうリスクがあります。特に通風や採光を確保するためにドライエリアを設けている場合は、たまった雨水が室内へ侵入しやすくなる点に注意しましょう。
一度浸水してしまうと大規模なメンテナンスが必要となってしまうため、事前に充分な浸水対策をしておく必要があります。ドライエリアに雨がたまった場合は、排水ポンプを利用して排出しますが、10年スパンでのメンテナンスが必要です。
ドライエリアの床から地階サッシまでの立ち上がりと、地盤面からの立ち上がり壁は余裕をもって高さを確保してください。地上に露出しているドライエリアの壁をできるだけ高くする事で、水が流れ込むスピードを遅くする事ができます。浸水時に避難する時間を確保するために、排水溝とピットの設置も忘れないようにしましょう。
建設費用が高い
地下室リフォームを思いとどまる方が多い要因の1つとしては、建設費用の高さが挙げられます。地上階の工事をおこなう際には必要のない、地盤調査や防水工事、基礎部分の補強などが必須であるため、どうしても費用がかさんでしまうでしょう。
また、居室スペースとして使うためには、採光や換気が十分にできる環境を整えなければなりません。そのための設備投資も必要になる場合は、さらに費用がかかってしまいます。
加えて、基礎部分の材料や使用するコンクリートのグレードを下げると、地下室だけでなく上階にも悪影響が及ぶ可能性もあるため、施工費以外にも部材に高額なコストがかかる事も考えなければならないでしょう。
安全性と機能性を備えた地下室をつくるには、1,000万円以上かかる事も珍しくはありません。設置する地下室の仕様や面積によっても費用に差が出るため、いくつかの施工業者に相見積もりを取って、内容を比較しましょう。
税金が高くなる
地下室がある住宅は固定資産税が高くなります。固定資産税とは、1月1日に土地・建物を所有している人が支払う税金です。
固定資産税は建物の持つ価値によって金額が変動し、木造の建物よりもコンクリート造の建物の方が高くなります。地下室はコンクリートでつくられるため、固定資産税が高くなることは間違いありません。
地下室の失敗と対策
地下室をつくった後によくある失敗例と、それを防ぐ対策を3つご紹介します。
- 湿気を十分防げていない
- 採光が足りていない
- 使い道がなく放置する事になる
湿気を十分防げていない
地下室内は常に一定の温度を保っています。ワインセラーとして使ったり、居住スペースとしてくつろいだりする時にはよいですが、湿気がこもりやすいという事も考えておかなければなりません。
湿気対策を十分におこなっておかなかったために、室内がじめじめと湿っぽくなってしまったという失敗は少なくないため、必ず湿気対策をおこないましょう。
対策として、換気システムを設置したり、効果的な大きさの除湿機を使用したりする事が挙げられます。除湿機が部屋の広さに対して小さすぎると十分に対策できないので、サイズには注意してください。
採光が足りていない
地下室内は光が入らない暗い空間です。収納スペースとして使う場合には光を採り入れる必要はありませんが、居住スペースとして使いたいのであれば採光対策をしなければいけません。
ゆっくりくつろごうと思って地下室をつくったのに、暗すぎるせいで気分が悪くなったり、寒々とした印象の部屋になってしまったという失敗があります。
対策として、ドライエリアや天窓を設置する事が挙げられます。特にドライエリアは地下室の周囲に空間を作るため、採光しやすい環境づくりをしやすくなるのがメリットです。
使い道がなく放置する事になる
なんとなく素敵だから、という理由で地下室をつくったけれど、いざ完成してみると使い道がなく放置するしかなくなってしまったという失敗例もあります。
確かに地下室は魅力的な空間ですが、計画性を持たずにつくると大きな金銭的損失を招くでしょう。工事にかかった手間も全て無駄になってしまいかねません。
対策として、地下室の用途をあらかじめ決めておく事が挙げられます。地下室の用途を調べておき、理想的な使い道に目星をつけておきましょう。
地下室が作れないケースもある
空間の有効利用のために地下室の建設を希望している場合でも、条件によっては施工が難しいケースがあります。地下室リフォームの際には、次のポイントを確認してみましょう。
- 地盤に問題がある
- 地下にトンネルや下水道管がある
- 浸水の可能性や水脈に問題がある
地盤に問題がある
地盤が弱いなどの問題がある場合は、地下室の建設が難しくなります。土地の状態を詳しく知るためには、地盤調査が有効です。
調査で地盤に問題があると判断された場合は、地盤改良などの補強工事が必要となり、追加で費用が発生してしまうでしょう。最初から地下室のある住宅の建築を希望している場合には、地盤が弱い場所は避けた方が無難です。
地下室を設ける事で住宅の基礎部分が深く築かれるため、構造的に安定性が増します。地盤が弱い場所でも、基礎部分が地中の硬い層に到達する場合は、地盤改良工事なしで地下室の施工が可能な場合もあるので、まずは現状の確認から始めてください。
地下にトンネルや下水道管がある
建物の地下にトンネルや下水道管などが位置している場合も、地下室をつくる際の障害となります。個人の意見で動かせない障害物がある場合は、地下室を諦めるしかないでしょう。
地下の様子は地上からでは確認できないため、いざ地下室の建設を検討して調査を進めた段階で問題に気付く場合も少なくありません。住宅に地下室を必ず設けたいという場合は、事前に地下の障害物がないかを確認しておきましょう。
浸水の可能性や水脈に問題がある
地下室はコンクリートの性質上、水や湿気に弱いため、頻繁な浸水が予想される地域では増設を避けたほうがよいでしょう。いくら万全な防水工事をおこなったとしても、度重なる水の被害に耐えられなくなる可能性が高いからです。
浸水の被害が起きると、住宅自体に与えるダメージが大きく、建物の寿命が短くなってしまう恐れもあります。地下室を建設しようとする場所の周辺に水脈が確認された場合も、地下室の建設に向いている土地とはいえません。
専門業者の判断によっては建築できるケースもありますが、浸水のリスクがある点は忘れないようにしましょう。
地下室リフォームは優良業者に任せよう
地下室に憧れを持っている人は少なくないでしょう。リフォームをして増設したい場合は、適切な段取りで施工を進めなければなりません。
そこで重要になるのが業者選びです。悪徳業者に騙されず、優良業者に依頼する事を意識しましょう。
優良業者を選ぶ際に有効な手段のひとつとして、相見積もりをとるという方法が挙げられます。相見積もりとは、一度に複数の業者から見積もりをとるという方法です。1社ずつ見積もりをとるのは手間も時間もかかりますが、相見積もりであればどちらも省く事ができます。
ぜひ相見積もりを活用して、効率的に業者選びをおこなってください。
ゼヒトモでリノベーションのプロを探す
地下室は防音性・遮音性に優れているうえに、住宅の耐震性を高める効果が期待できます。限られた敷地面積を有効活用してプライベートな空間を確保したいという場合に、地下室リフォームはおすすめの選択肢です。
ただし、安全を確保しながら快適な地下室をつくり上げるには、高い施工技術が必要となる分費用もかさみます。地下室リフォーム業者を検討する際には、複数の業者に相見積もりを取ることが欠かせません。
費用とサービスの両方を比較しながら、安心して工事を依頼できる業者を探すようにしましょう。
- 地下室リフォームの費用について相談したい
- まとめてリノベーション費用の見積もりをとりたい
そんな方は、ゼヒトモからリノベーション業者のプロを探してみませんか？
うでまえ工務店
リノベーション関連の最新記事
初めてリフォームを行う場合には、どこの業者へ依頼すればいいのか迷われる方も多いでしょう。 この記事では、広島県で住宅リフォームを検討している方に向けて、おすすめの業者をランキング形式でご紹介します。広島県でリフォームをす […]
愛媛県でおすすめのリフォーム業者をランキング形式で紹介します。 愛媛県でリフォームをする際に活用できる補助金・助成金の情報や、工事にかかる費用相場もまとめていますので、ぜひ最後までご覧ください。 厳選11社！愛媛県のおす […]
あなたのお困りごとをプロに相談してみよう
2分でスマホやPCで簡単に依頼内容を入力します。
最大5人のプロから提案を受けられます。あなたの条件に合うプロを採用してください。
プロと相談した場所・日時・値段で依頼したサービスを受ける。
