築40年の住宅の耐震補強工事にかかる費用相場は？補助金制度や工事内容もご紹介

大震災が続くと、自宅の耐震性に不安を抱く事もあるでしょう。特に築40年以上経過している住宅は、耐震性において一定の基準を満たしていないため大きな震動に弱く、倒壊の危険性が非常に高いと言えます。

そのため、築40年が経過している場合は、耐震補強工事をおこなって自宅の耐震性を高めるべきです。この記事では、耐震補強工事が必要な理由について詳しく解説し、補強箇所・築年数別に工事に必要な費用相場をご紹介します。また、コストを安く抑える方法についても触れるのでぜひ参考にしてください。

この記事を監修したプロ

榎本 さん

うでまえ工務店

新築在来工法やツーバイフォー工法、マンションリフォームなど、幅広い施工を任せられる工務店。丁寧なヒアリングと施工、親方の人柄からリピーターも多く、人気の工務店。自治体からの仕事も請け負っている。大工工事も得意なので、二級建築大工技能士、他作業主任者等多数取得保持。

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耐震補強工事とは？

築40年を超える住宅には「耐震補強工事」が必要です。耐震補強工事とはどのようなものなのかを確認しておきましょう。

耐震補強工事とは、耐震性を向上するためのリノベーションです。住宅を強化し、地震の揺れによる倒壊や破損などを防ぐためにおこないます。

また、耐震補強工事は3種類あるため、それぞれの内容を押さえておきましょう。

「構造補強」は建物の強度を上げて地震の揺れに耐えられるようにする工事です。一方、「制震補強」と呼ばれる工事では、建物に制震装置を組み込み、装置が揺れを受け止めて住宅へのダメージを抑えます。3つ目の工事である「免震補強」は、住宅の基礎に免震装置を設置して揺れが伝わるのを抑制します。

どの工事が適しているかは住宅の現状によって異なるため、専門業者に相談しましょう。

＞＞【耐震リフォームの費用・事例】一般人にもできる耐震診断も完全に解説

築40年の住宅に耐震補強が必要な理由

築40年が過ぎたら耐震補強工事をおこないましょう。耐震補強が必要となる具体的な理由は以下の2点です。

現在の耐震基準を満たしていない構造の恐れがある

耐震基準とは建物が一定の大きさの地震に耐えられる最低限の基準です。耐震構造を満たしていない建物は地震で倒壊する恐れがあり、建築物の耐震基準を定める建築基準法は年々内容が厳しくなっています。

耐震基準が大きく改正されたのは、1981年の6月です。それまでの「旧耐震基準」が見直され、同年6月1日以降の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

ただし、新耐震基準には法的な拘束力がない部分もあったため、内容をより強化して法的拘束力を加えたのが、原稿の耐震基準である「2000年基準」です。これは「現行の耐震基準」とも呼ばれています。

2000年基準では一次設計・二次設計それぞれの段階において細かな構造計算を定めるようになりました。建物にかかる力に対抗するために組み込まれる壁の設置場所のバランスや、継ぎ目に使う接合金物に関する規定、床の硬さなども定められています。

耐震基準が更新される前に建てられた築40年を超える住宅は、2000年基準はもちろん新耐震基準すら適応されていないため、耐震性が低い傾向にあると言えるでしょう。

参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

建物の老朽化が進んでいる

住宅には寿命があり、築40年程度経てば経年劣化によって不具合が目立つようになります。住宅の老朽化が進むと耐震性も低くなるため、大地震が起きると建物が倒壊・崩壊する可能性が高くなるでしょう。

住宅の老朽化で見られるサインには、外壁にクラックと呼ばれるヒビが入る事が挙げられます。クラックが入っている状態の住宅はかなり老朽化が進んでおり、内部に雨水が浸水している可能性もあるため、一刻も早くリフォームを考えるべきです。

また、扉の建て付けが悪かったり、家が傾いたりする事も挙げられます。このような老朽化のサインが見られるなら、耐震補強リフォームをおこなわければいけません。

耐震補強工事に必要な費用相場

耐震補強リフォームの費用相場は、約120万〜200万円程度です。それぞれの費用は、以下を目安にしてください。

耐震診断とは

耐震補強工事をおこなうにあたって、まずは耐震診断を実施します。耐震診断とは、建物の耐震性を確認する作業です。耐震診断は専門性が高い作業となるため、リフォーム会社ではなく建築士事務所に依頼しましょう。

築40年を超える住宅では、新耐震基準と照らし合わせて耐震性を確認します。耐震診断には約5万円～20万円かかると見ておきましょう。

予備調査：住宅の概要や経年劣化などについて確認を行います。調査結果によって耐震性の検討と評価をします。

現地調査：目視調査や設計図書の内容、建物修繕履歴などを確認し、詳細な診断レベルを判断します。

第一次診断は壁の多いコンクリート式の建物でおこなわれる事が多く、柱・壁の断面積から構造耐震指標を評価しますが、これは難易度が簡易なものです。

第二診断は柱と壁にダメージが加わる事で耐震性能が決まる建物でおこなわれ、柱・壁の断面積と鉄筋の影響を考慮したうえで評価をおこないます。この診断の難易度は高いのが特徴です。

第三診断は梁の破壊や壁の回転などで耐震性が決まる建築物でおこなわれるもので、建物の保有水平耐力と呼ばれる力も求められる、難易度が非常に高い診断となります。

耐震補強設計と耐震補強工事

耐震診断結果で耐震補強工事が必要だと判断された場合、どのように補強するのかを計画する耐震補強設計を実施する事になります。また、耐震診断の費用は建物の構造や広さによって異なるので注意しましょう。耐震補強設計には約15万円～30万円かかります。

図面がない住宅に関しては、間取りを図面に書き起こすことも必要です。図面の書き起こしには別途費用がかかるため、総額が高くなる場合があると理解しておきましょう。

耐震診断と耐震補強設計が完了したら、耐震補強工事をおこないます。耐震補強工事にかかる費用相場は、約100万円〜150万円です。しかし、戸建ての状態や築年数、補強箇所など工事内容によって耐震補強工事の総額費用が変わります。

【箇所別】耐震補強工事の費用相場

耐震補強工事は、補強箇所によっても費用相場が大きく変わります。ここでは、耐震補強工事にかかる費用を補強箇所別にチェックしていきましょう。

基礎の耐震補強工事

築40年を超える住宅は鉄筋構造でないことが多いため、経年劣化によりひび割れが起きている場合も少なくありません。建物を支える基礎部分がひび割れると、耐震性が低くなります。

無筋コンクリート基礎でクラックが入っている基礎には、樹脂を注入したり、鉄筋コンクリートの基礎を抱き合わせたりする補強がおこなわれる事があり、基礎部分の耐震工事にかかる費用相場は、約30万円〜40万円が目安です。

また内装を耐震性が高いベタ基礎に改修するという方法もあります。ベタ基礎とは、立ち上がりの部分と床下を全て厚いコンクリートで覆って一体化し、住宅を支える構造です。

これに対して床基礎とは、立ち上がっている部分のみを支える構造になっており、地面には防水シートの上に薄いコンクリートを敷くのみとなります。床基礎よりもベタ基礎の方が安定性・耐震性が高いため、耐震補強工事で床を補強する際は、ベタ基礎へのリフォームを一考するとよいでしょう。

ただし、ベタ基礎に変えるためにはスケルトンリフォームが必要になります。スケルトンリフォームとは、床や壁などをすべて撤去して間取りから作り直す施工方法です。大掛かりな工事になるため、費用は約100万円〜300万円かかります。

壁の耐震補強工事

壁が老朽化すると、地震や台風が発生したときに横揺れが起こります。横揺れは住宅の倒壊に繋がるため、壁にも耐震補強工事が必要です。耐震診断の結果にもよりますが、基本的には耐震補強工事が欠かせません。

壁を耐震補強する際に使用される耐力壁には、「耐力面材」と「筋かい」があります。

耐力面材：力を壁全体に分散させる部材です。耐力面材を壁の構造部分に設置し、従来の壁を耐力壁にリフォームします。

筋かい：繋ぎ材をバツ印に2本かける「たすき掛け」と斜めに1本かける「片筋交い」の2種類に分けられます。繋ぎ材の幅は9cm以上と定められており、厚さは1.5cm、3cm、4.5cm、9cmのいずれかです。たすき掛けを施した耐力壁の強度は片筋交いの倍で、繋ぎ材の幅は厚くなるほど強くなります。

壁の耐震工事の費用相場は、約150万円〜200万円と考えておきましょう。

柱の耐震補強工事

柱は、筋かい金物や柱接合金物、補強プレート金物などの接続金具で耐震補強します。筋かい金物は前述の筋かいと、それを取り付けた柱を繋げるためのものです。

筋かい金物にはプレート型とボックス型、2面施工タイプがあり、住宅の状況によってどれを使用するかを判断しなければなりません。プレート型は一般的に使われているものであり、ボックス型は筋かいと柱に加えて梁も固定します。2面施工タイプは2つの面から固定するタイプです。

柱接合金物は、柱と梁・桁を固定するためのもので、地震の際に柱から梁・桁が抜ける事を防ぎます。

補強プレート金物は梁・桁を組み合わせる部分である仕口と梁を固定するための部材です。

このような接続金具だけで柱を補強できる場合の設置工事は、約5万円～20万円でおこなえます。

しかし、柱自体の老朽化は接続金具だけで補強するのが難しいため、柱の交換工事をおこなう事が多いです。柱も新しく交換する場合は、約100万円〜300万円かかる可能性があります。柱の交換や補強の工期は、10日を目安と考えておくとよいでしょう。

屋根の耐震補強工事

屋根の耐震補強工事のほとんどは、重量のある屋根を軽量なスレートの屋根材に交換する事でおこなわれます。

築40年を超える住宅には重量がある和瓦やトタン板が使われている事が多く、地震の際に住宅に負荷がかかってしまう危険性が非常に高いです。

スレート屋根は軽量な屋根材であるため、交換すれば屋根全体の軽量化が図れて柱や壁にかかる負担を減らせます。また、スレート屋根の他にも、金属屋根も重量を減らせる屋根材です。

瓦屋根からのリフォームであれば、カバー工法ではなく葺き替えをおこなうべきでしょう。カバー工法とは、下地材はそのままに上から新しい屋根材を被せる施工法なので、より効果的な軽量化は望めません。

一方で葺き替えは、全ての屋根材を取り除いた後新しい屋根材を設置していく施工法です。瓦だけでなく下地となる部分も全て取り換える事になるため、軽量化をスムーズにおこなうためには葺き替えの方が適していると言えます。

屋根の耐震工事をおこなう場合、費用相場は約80万円〜150万円です。

あわせて読みたい（内部リンク）

＞＞屋根カバー工法とは？失敗しないリフォームのために知りたいポイント

【築年数別】耐震補強工事の費用相場

築年数別の耐震補強工事の費用相場は、以下の表の通りです。

耐震補強工事にかかる費用は建物の築年数によって変わりますが、基本的には築年数が浅い物件ほど工事費用が低くなる傾向にあります。

＞＞築50年住宅のリフォームにかかる費用は？耐震補強について解説

耐震補強工事の費用を安く抑える方法

築40年を超える住宅を耐震補強する場合、補助金や減税をうまく利用して費用を抑えるのがおすすめです。補助金や減税制度の概要やポイントをチェックしていきましょう。

自治体の補助金・助成金制度の活用

過去に実施された補助金・助成金制度の具体例は、次のとおりです。

築40年を超える住宅の耐震補強工事では、地方自治体が実施する補助金・助成金制度を利用できるケースがあります。補助金・助成金制度でそれぞれ利用条件や助成額が異なるため、活用したい方は事前に確認しておきましょう。

減税制度の利用

旧耐震基準の住宅を現行の建築基準法に適合させるために耐震補強工事をおこなう場合は、減税制度を利用することが可能です。耐震補強工事で減税制度を利用すれば、金利負担を軽減できます。

耐震補強工事で利用できる減税制度と期間・控除額は以下の通りです。

 ◾️住宅ローン減税

「住宅ローン減税」は「住宅ローン控除」とも呼ばれ、住宅ローンを借入れて住宅を購入もしくはリフォームする場合、ローン残高を所得税から最大13年間控除できる制度です。

既存住宅のリフォームのために住宅ローン減税を利用する場合は、10年間にわたって年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税から差し引けます。

◾️所得税

「所得税」の場合は、適用されるための要件が細かく定められているため注意が必要です。家屋に関しては、昭和56年5月31日以前に建築された住宅でなければなりません。

また、耐震補強工事をした家屋が、現行の耐震基準に適合している必要があります。もし2戸以上の住宅を所有している場合は、主に居住している住宅であると認められなければならないという要件も満たさなくてはいけません。

◾️固定資産税

「固定資産税」は、工事完了年の翌年度分の固定資産税が減税の対象となる制度です。地域（お住いの都市）によって手続きの方法や要件が異なります。

23区内の場合、昭和57年1月1日以前からある住宅で、令和8年3がつ31日までに耐震改修工事が完了している事や、耐震改修工事にかかった費用の額が50万円を超えている事などが挙げられます。減免を受けるために必要な書類に関しては、国土交通省のホームページに詳細が記載されているので確認しておきましょう。

他のリフォームを同時におこなう

屋根リフォームや壁工事などの耐震補強以外にも、水回りやキッチン、お風呂場など別のリフォームを検討する事もあるでしょう。リフォーム費用を安く抑えたいならば、施工は同じタイミングでおこなうのがおすすめです。

複数のリフォームを別々におこなう場合、一度リフォームした場所を解体しなければいけない可能性もあります。壁を全て撤去するような大掛かりな施工をしたり、基礎部分を根本的に見直すような住居の土台に関わる施工をしたりする場合は、後になって他の箇所をリフォームするのが難しくなるかもしれません。

具体的なリフォーム費用を知りたい方は、一度リフォーム会社に相談してみましょう。

＞＞キッチンリフォームの費用相場とは？

建て替えとリノベーションどちらがよい？

住居を丸ごと建て替えるのは、リノベーションよりも遥かにコストがかかります。しかし、今後長く同じ家に住みたい場合は建て替えも視野に入れるとよいでしょう。リノベーションはあくまでも局所的な修繕工事のみにとどまるからです。

しかし、建て替えは容易ではありません。法改正や近隣住宅との関係性が変わった事により、同じ敷地面積に今までと同じ広さの建物を建てられない可能性もあります。

もし大きな支障がないのなら、建て替えよりもコストを抑えて住み続けられるリノベーションがおすすめです。リノベーションだからといって長く住み続けられないわけではありません。築40年の住まいであれば、補強工事によって向こう100年住み続けられるとも言えます。耐震性のみに不安を感じているならリノベーションによる解決が適しているでしょう。

住みながらでも耐震補強工事はできる？

仮住まいを用意して耐震補強工事をおこなうのはハードルが高いと感じる方も多いでしょう。補強の内容と程度によっては、住みながらでも工事をおこなう事ができます。

壁や接合部、柱部分などの補強工事では一部分を解体する可能性がありますが、一部屋ずつ工事を進めていけば居住スペースを確保できます。

基礎の補強に関しては、ひび割れを補修する程度の工事であれば生活に支障はありません。

また、軽量化のための屋根材の交換も、屋外の作業となるため住みながら施工をおこなえます。

キッチンやお風呂など、他の箇所と同時にリフォームする場合は、内容によっては生活に差し支えが生じる可能性があります。住居の中で使用できなくなる設備が多くなり、工事が大掛かりなものとなるケースでは仮住まいでの生活を余儀なくされる事もあると考えておきましょう。

耐震補強工事は意味がない？

耐震補強工事をおこない、耐震性を高めた住居は大地震でも倒壊しにくいという実例を持っています。熊本地震においては、従来の建築基準法レベル（耐震等級1）の木造建築物のうち301棟の中には大破・倒壊したものもありました。しかし、耐震等級3である木造建築物16棟は大破・倒壊した建物はなかったという記録があります。

この「耐震等級」とは、建築基準法が想定している数百年に一度程度の「きわめて稀に発生する地震」の力の、等級１は1倍（建築基準法レベル）、等級2は1.25倍、等級3は1.5倍の力に対して、倒壊・崩壊をしない程度である事を検証したものです。

このような記録からも、耐震補強工事をおこない耐震等級を上げる事で、家屋の崩壊・倒壊を防ぐ確率を向上できるのは明白な事実だと言えます。

家屋が倒壊しなければ、潰されて下敷きになるリスクを軽減でき、外へ逃げる時間を稼ぐ事ができるのです。

また、新耐震基準に則って建てられた家屋だとしても、必ずしも被害がゼロだというわけではありません。新築から時間が経過していれば、経年劣化が起きている可能性は高いと言えるでしょう。耐震性を常に向上させておけば、より地震対策を強固なものにできます。

築40年の住居は必ず耐震補強工事をおこなおう

築40年が経過している住居は、震災に対する抵抗力が弱まっています。必ず耐震補強工事をおこない、いつ大地震が起きても身の安全を確保できるように備えるのが重要です。

耐震補強工事は専門業者・リフォーム会社に依頼するべきですが、その際には悪徳業者に騙されないように気を付けましょう。

業者選びの際に役立つ方法の1つとして、相見積もりをとる事が挙げられます。相見積もりとは、同時に複数の業者から見積もりを取り寄せて比較する方法です。1社ずつ見積もりをとるのは時間と手間がかかりますが、相見積もりであればどちらも省けるというメリットがあります。

また、費用面だけではなくアフターフォローや施工後の保証などのサービス面についても一度に比較できるので、効率がよいところも嬉しいポイントです。ぜひ試してみてください。

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築40年住宅の耐震補強工事にかかる費用相場や費用を抑えるポイントを解説しました。安心して長く暮らすためにも、住宅の異変に気づいたら早めに耐震工事を行うのがおすすめです。

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