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建物を長く快適に使い続けるためには、定期的なメンテナンスや改修が欠かせません。特に、建物の原状回復に加え、新規の設備などを設置して性能を向上させる「改修工事」は、建物の資産価値や安全性を高めるだけでなく、入居者の満足度向上や入居率の改善にもつながる有効な手段です。
また、「改修工事」と似た言葉に「修繕工事」「改良工事」などがありますが、それぞれ意味や工事内容、目的が異なります。
そこで今回は、改修工事を行うメリットに加え、修繕工事・改良工事との違いについて詳しく解説していきます。
改修工事とは、建物の原状回復に加え、さらに機能の向上を図る工事のことです。
ここ数年で建築設備のイノベーションは大きな進歩を遂げ、新築マンションをはじめとする住宅の利便性や性能は飛躍的に向上しています。築年数の長いマンションは新築と比べ、経年劣化に加え、最新の性能基準との差が目立ち見劣りしてしまう点が否めません。
マンションの安全性や快適性、資産価値を高めるためには、性能を回復させるだけでなく、新たな機能や設備導入が不可欠です。
ここでは、改修工事と間違えやすい「修繕工事」や「改良工事」についても、概要や具体的な工事内容を紹介します。
出典：改修によるマンションの再生手法に関する マニュアル （国土交通省）
改修工事と間違えやすい言葉に、「修繕工事」「改良工事」などがあります。どれも建物を良くするために行う工事ではありますが、それぞれ工事内容が異なります。
ここからは、国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」をもとに、それぞれの違いをみていきましょう。
修繕工事は、建物を新築当初の状態まで回復させるために行われる工事であり、経年劣化や不具合による修復を目的とします。
改修工事は、原状回復以上の性能向上を目指す工事であり、修繕工事とは異なります。修繕工事は、劣化して使用できなくなった箇所を修理・修繕するのでイメージとしてはリフォームに近い工事です。
マンションや高層ビルの資産価値を保つために行われる大規模修繕工事は、修繕工事の規模が大きく工事期間が長いものです。外壁や屋外の防水工事のほか、劣化したり損傷したりした排水管や給水管の取り替えなどが主な施工内容です。
改良工事とは、建物の性能や機能を新築時よりもグレードアップさせる工事のことを指します。住宅を建設する土地の地盤が弱い場合、地盤を適切な状態に施工する「地盤改良工事」は、改良工事の1つです。
地盤改良工事は、建設会社やハウスメーカーから依頼を受けた専門の地盤調査会社が行う調査の結果と土地の周辺情報を総合的に勘案し、必要性を判断します。
地盤改良工事には、セメントを用いて地表の周辺を固める表層改良工法や、円柱状に地盤を固めた改良杭を使って建物を支える柱状改良工法など、さまざまな工法があります。いずれも比較的リーズナブルな費用での施工が可能であり、多く採用されている工法です。
また、近年ではバリアフリー化、省エネ化、警備システムの強化などの改良工事を行い、資産価値を維持・向上させているマンションもあります。
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改修工事を行うメリットとして、以下の5つが挙げられます。
マンションをはじめとする建物の劣化を改修する工事を行うことで、新築時を上回る耐久性を備え、住居者が安心して暮らせるようになるでしょう。
さらに、時代の変化とともに多様化する入居者のニーズに対応し、利便性を向上させることが、満足度アップの鍵となります。
改修工事のメリットとしてまず挙げられるのは、安全性が向上する点です。建物には経年劣化がつきものであり、目に見える箇所はもちろん、外からは見えない箇所についても修繕を行う必要があります。
しっかりと工事がなされていないと、大きな地震の発生時に崩壊してしまうケースも珍しくないので、万が一のためにも耐震改修工事をして日頃から備えておくことが大切です。
マンションや高層ビルでは、数十年に1度のペースで定期的に改修工事が行われるのが一般的です。
建物の利便性が上がることも、改修工事によって得られるメリットの1つです。時代の移り変わりとともに、人々が求める利便性も変化します。そのため費用はかかるものの、設備を改修する工事を行うことで、建物の資産価値を保つ効果も見込めるでしょう。
具体的には、建物内に手すりやスロープを設置しバリアフリー機能を備えることや、エレベーターを増設することなどが挙げられます。
改修工事によって、建物の資産価値の維持にとどまらず、価値の向上が見込まれることもメリットといえるでしょう。
一般的に建物の資産価値は、新築時から20年ほど経過するとほぼ無くなってしまうといわれています。そのため資産価値がゼロになった建物は、売却もままならないのが実状です。
しかし建物やその設備を修繕したり改良したりする工事を行うことで、新築時の状態よりもさらに機能性や性能を高めることが可能です。マンションや高層ビルが計画的に大規模修繕工事を行うのも、こういった背景があるためです。
マンションをはじめとする集合住宅の場合、改修工事をすることで入居者の募集につながります。綺麗に改修された建物であることを、居住の条件とする人も少なくないでしょう。
賃貸物件に空き部屋を作らないためにも、建物の劣化を修繕する施工は欠かせません。
改修工事は、CO2排出量削減による省エネ効果も期待できます。
というのも、古いマンションは新築と比べ断熱性能が低いため、夏は暑く冬は寒いといった問題が多いのが現状です。改修工事で断熱材の追加や窓のサッシ交換などを行うことで断熱性が高まるため、冷暖房効率が上がりエネルギー消費量を大幅に削減できます。
また、改修工事を機に高効率給湯器やLED照明といった省エネ設備の導入により、CO2排出量削減につながります。
マンションの改修工事は、おおまかに以下の3種類に分類されます。
それぞれを解説していきます。
屋根・外壁修繕・防水工事は、建物外壁の劣化や損傷箇所を修繕します。建物の屋根や外壁などの外装は、長期間にわたって雨風にさらされて劣化や損傷している状態のため、塗装やタイルなどが剥がれ落ちやすい状況になります。
万が一剥がれた場合は、最上階の住居で雨漏りが発生したり、外壁も落下などの危険性があるため、改修工事が必要です。主に、浸透性塗膜防水工事や透明外壁防水剤加工工事、屋上の防水工事などがあります。
ベランダや廊下、非常階段などは、雨風で劣化しやすい場所。サビや腐食、防水機能の低下、コンクリートのひび割れ、汚れの付着などが目立ちやすく、放置すると建物の美観を損なうだけでなく、安全性にも影響を及ぼす可能性があります。そのため、定期的な点検やメンテナンス、塗装工事が必要です。
定期的に塗装工事を行うことで、耐久性・耐水性を維持でき、建物の耐用年数を延ばすことにつながります。
その他の工事としては、主に以下のような設備工事があります。
| 工事内容 | 工事対象 |
| 給水設備改修工事 | ・屋内や屋外の共用給水管 ・給水装置や給水施設の劣化、損傷など |
| 排水工事改修工事 | ・屋内や屋外の排水設備 ・汚水設備 ・雨水などの排水設備など |
| ガス・空調・換気設備改修工事 | ・ガス管やメーターの劣化・損傷 ・空調設備の劣化、損傷など |
| エレベーター設備改修工事 | ・ロープやモーター ・巻き上げ機や扉などの劣化、損傷など |
| 機械式駐車場改修工事 | ・駐車装置 ・安全装置等の劣化、損傷など |
| 工場や倉庫などの営業用施設における塗床改修工事 | ・床面の劣化・損傷による転倒防止 |
建物を原状回復させるだけでなく、さらに新規の設備を設置したりすることで性能の向上を図る改修工事ですが、どのようなものがあるのでしょうか。耐震工事や断熱工事、バリアフリーに関する工事などが代表例であり、資産価値を新築時よりも向上させることが目的となります。
参考：国土交通省住宅局参事官「マンションにおける省エネ改修工事などの事例紹介」
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改修工事とは建物を原状回復させるだけでなく、新規の設備の設置などによって性能を向上させる工事のことです。安全性や利便性が向上し、建物としての資産価値の向上につながり、賃貸物件の場合は空き室が生じることを防ぐ効果が見込めます。
また、工事内容によっては、要件を満たせば補助金を申請することも可能なので各自治体へ確認してみましょう。
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