マンションをリノベーションする際に、気になるのが費用面ですよね。予算によってプランを変更することもあるでしょう。今回は、マンションリノベーションの費用相場について詳しく解説します。注意点やローンの選び方、業者選びのポイントもぜひ参考にしてください。
ISK工房株式会社
リノベーションとは
リノベーションとは、今ある住宅の機能やデザインを作り変え、新たな価値を持たせることです。リノベーションとよく似た言葉として、リフォームを思い浮かべる方も多いかもしれません。リフォームは、古くなった住宅をもとの状態にすることを意味します。
両者の大きな違いは、リフォームが住まいを「修繕」するのに対し、リノベーションは「改修」することです。リノベーションのほうが大がかりな工事が多く、壁そのものを取り払う施工法は「スケルトンリノベーション」と呼ばれています。
マンションリノベーションの注意点
近年は一戸建てだけでなく、マンションのリノベーションも注目を集めています。ここでは、マンションリノベーションの注意点を確認していきましょう。
マンションリノベーションには、できることやできないことがあります。できることのなかにも、制限があるのが大きな特徴です。後から後悔しないためにも、これらの注意点をおさえながらリノベーション計画を進めてください。
できること
マンションの場合は、室内の壁や床材などのリノベーションが可能です。これらの箇所は「専有部」と呼ばれ、主に窓の内側から玄関の内側までがあてはまります。
多くのマンションでは、玄関ドアも室内側であればリノベーション可能です。ただし、細かい規約は建物によって異なるため、必ず管理会社などに事前確認してください。
制限があること
専有部であっても、間取り変更や水回りの移動などには制限がかかる可能性があります。マンションの構造によっては、壁や排水管の撤去が難しいからです。
マンションの構造には、柱や梁で建物を支える「ラーメン構造」と、壁で建物を支える「壁式構造」の2タイプがあります。壁式構造の場合は、壁が建物を支えているため撤去することができません。
水回りをリノベーションしたい場合は、排水管が移動できるか確認してみてください。配管が移動できるスペースがあれば、好みの間取りにリノベーションできます。
できないこと
マンションは、基本的に以下のような「共有部」のリノベーションはできません。
- 窓枠、窓ガラス
- 玄関ドアの外の部分
- ベランダ、バルコニー
- エレベーター
- 駐輪場、駐車場
これらの共有部は、他の居住者も利用する部分だからです。自室につながるベランダやバルコニーも、避難経路になる可能性があります。
ただし、窓ガラスの交換においては、管理会社の許可が下りるケースがあります。窓を自分好みに変えたい場合は事前に問い合わせてみましょう。
部屋の広さなど事例別費用相場
ここからは、部屋の広さなどに応じた事例別費用相場を紹介します。一部を修繕するリフォームに比べ、リノベーションは住まいの雰囲気を大きく変えられるのが特徴です。そのぶん、費用相場も高額になります。
また、水回りのみのリノベーションとフルリノベーションでは、費用相場も異なります。予算と照らし合わせながらプランを検討していきましょう。
マンションリノベーション費用相場
マンションのリノベーションの費用相場は、500～1000万円です。具体的な費用は、元々の物件の状態や施工内容によって異なります。
例えば、60㎡のマンションの場合、水回り設備の取り替えや内装を一新するとおよそ800万円の費用が必要になります。さらに、間取り変更をした場合の相場はおよそ1000万円です。
家具や材料の素材にこだわったり、壁に断熱加工をほどこした場合は、さらに高額な費用が必要になるでしょう。
フルスケルトンリノベーション
壁を取り払うフルスケルトンリノベーションの場合、リノベーション費用はおよそ500万円弱かかります。これは、水回りも移動し、和室2部屋をつなげ広いLDKへと作り変えた際の費用相場です。元々の物件により異なるものの、施工には約1カ月を要します。
フルスケルトンのリビングには、壁面収納の設置も可能です。天井や床と収納扉のカラーをあわせれば、部屋全体に統一感が生まれます。
水回り（キッチン・トイレ・お風呂・洗面所）
キッチンやお風呂など、水回りのリノベーションの部分別費用相場は以下のとおりです。
- キッチン 100～150万円
- お風呂 80～200万円
- 洗面台 10～50万円
- トイレ 10～30万円
マンションの設備が劣化している場合は、水回り全体のリノベーションも検討してみてください。一部分だけリノベーションするより、セット割引などで費用がお得になる可能性があります。
間取り変更（例：3LDKを2LDKにするなど）
3LDKから2LDKへなどの間取り変更は、マンションのリノベーションでよく見られる事例です。この場合、費用相場は600万円前後になります。水回りを交換した場合は、さらなる費用が必要です。
なかには、壁に断熱材を追加するケースがあります。間取り変更後の快適な空間を実現するために、設備面もしっかりとチェックしておきましょう。
同じ面積でもプラン次第で費用は変わる
リノベーションの費用は、同じ面積でもプラン次第で大きく変わります。前述したように、水回りの設備を交換するには高額な費用が必要です。選ぶ商品や材料によっても価格は変化するでしょう。
特に、面積の広い床材の費用は全体の価格に影響しがちです。高価な材料を使用すると、予算オーバーになる可能性があります。予算内で満足いくリノベーションを実現するためにも、施工は信頼できる業者に相談するのがおすすめです。
リノベーション用ローンの選び方
まとまった費用が必要なリノベーションには、ローンを利用する方も多いでしょう。ここでは、自宅のリノベーション、物件購入のリノベーションそれぞれに応じたローンの選び方を紹介します。
特に、マンションの物件を購入する場合は、住宅ローンとリノベーション費用をまとめて借入できるローンがおすすめです。手続きの手間が省けるだけでなく、トータル費用が抑えられます。
現在の自宅のリノベーションの場合
自宅をリノベーションする場合は、リフォームローンが利用できます。リフォームローンは、有担保型と無担保型の2タイプあるのが特徴です。
有担保型：物件を担保に借入するローン。借入額1000万円以上。最大35年の長期返済を想定。
無担保型：担保が付かない。借入額30〜500万円。返済期間1〜15年。
有担保型の金利がおよそ1.5～2％であるのに対し、無担保型は3～5％と高めに設定されています。どちらを利用するかは、リノベーションの規模に応じて検討してください。
物件購入+リノベーションの場合
新たにマンションの物件を購入してリノベーションする場合は、おまとめ住宅ローンがおすすめです。物件費用とリノベーション費用をあわせて借入できます。
おまとめ住宅ローンの大きなメリットは、リフォームローンより金利が安いことです。ローンを一本化することで、手続きの手間も省けます。ただし、リノベーション費用のめどがついていないと審査は厳しいため、申込時には見積りを用意できるように計画を進めましょう。
予算内でリノベーションをしたい時のコツ・手順
予算内でリノベーションするコツは、あらかじめ優先順位をはっきりさせておくことです。広いリビングや快適な設備など、お金をかけたい点を極めておきましょう。そのうえで業者に相談すれば、使える設備を活かしたり、建材のグレードを分けたりとコストダウンの方法を検討できます。
また、ローンを組む際は見積りが必要になるため、業者はあらかじめ選んでおくのがおすすめです。ローンを組む段階で慌てることなく、納得いくまでプランについて相談できます。
業者選びのポイント
マンションのリノベーションは、経験豊富な業者に依頼するのがおすすめです。業者によって、得意分野やデザインの傾向は異なります。マンションのリノベーションに詳しい業者であれば、管理規約に沿ったプランを提案できるため安心です。
また、見積りは複数社に依頼し、比較してください。その際の対応も、業者選びの大切なポイントです。見積りの段階で問題なければ、プランニングから施工後まで丁寧な対応が期待できます。
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マンションのリノベーションには、できることとできないことがあります。規約によって制限される部分もあるため、プランニング時は注意が必要です。施工内容によっては高額な予算が必要になります。住宅ローンを利用するのであれば、申込段階で見積りを用意しておきましょう。
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監修したプロのコメント
スケルトンリノベーションでは、連続した2住戸を購入し壁を開口してつなげたい等の場合でも防火基準はクリアできるため（同一所有なので）２ｍ×２ｍ程度の開口を空けたりすることもできることが多いです。しかし、その場合はしっかりとマンションの管理会社側へ許可を得ましょう。
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