古民家リフォームの費用相場＆補助金制度は？失敗しないリフォームのポイントも

新築物件に比べて、古民家は比較的安く購入できます。ただし古民家は耐震性や耐熱性が低いため、リフォームを検討する人も少なくありません。そこで今回は、古民家リフォームの費用相場やリノベーションに活用できる補助金制度を紹介します。失敗しないためのポイントも紹介するため、古民家リフォームを検討する人は参考にしましょう。

この記事を監修したプロ

舘慶仁 さん

リフォームワーク

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古民家リフォームの費用相場

古民家をリノベーションする場合、延べ床坪単価35万円～50万円程度です。部分的な補修であれば、500万円以下で済ませられる場合もあります。しかし、多くの古民家は新築物件に比べて耐震性や断熱性が低く、水周りも使い勝手が悪い状態です。

古民家をより住みやすくするためには、全体的なリフォームが必要になります。ただし、古民家の劣化状態や築年数に加え、製品のグレードや導入する設備で費用が変わることも多いです。具体的な金額を知りたい場合は、リフォーム業者に見積もりを依頼しましょう。

古民家リフォームのメリット

古民家と聞くと、築年数が長く古い物件というイメージが強いかもしれません。費用をかけて古民家をリフォームするのには、多くのメリットがあります。ここでは、古民家リフォームのメリットをまとめました。それぞれのメリットを確認していきましょう。

耐久性に優れた木材を活かせる

古民家に使用されている木材は、ほとんどがヒノキやケヤキです。これらの木材は耐久性に優れており、強度が落ち始めるまで800〜1200年かかるといわれています。日本の四季に対応するために、古民家には知恵や工夫が施されているのです。

そんな耐久性が高い木材を活かせば、古民家を魅力的にリフォームできます。歴史ある古民家をリノベーションすれば、結果的に資源保護にも繋げられます。

風情のある日本家屋根で現代の生活ができる

ヒノキやケヤキなどの木材を活用すれば、古き良き日本の趣がある雰囲気に仕上がります。新築では感じられない古民家ならではの空間を演出できるため、和モダンに仕上げたいなら古民家リフォームがおすすめです。

リノベーションでトイレやキッチンなどに最新の設備を取り入れれば、生活しにくいといった問題が起こることもありません。柱や梁による土間や開放感溢れるフロアなど、アイデア次第でデザイン性の高い内装も実現可能です。ほかにはない、個性あふれる空間を演出できるでしょう。

固定資産税を軽減できる

新築でも古民家でも物件を購入すると、所有者は税金を納付しなければいけません。一般的に固定資産税は物件の評価額で決まりますが、築年数が経つごとに下がります。新築物件に比べると、古民家は築年数が長いため固定資産税は安くなるのがポイントです。

古民家をリノベーションすると耐震性や断熱性が向上し、新築物件と同じように快適な暮らしを実現します。しかも、古民家の固定持参税は、新築の2割ほどの金額です。ただし、リノベーションする際に増築すると、その部分は新しい建物と判断されて評価額が変わります。固定資産税が高くなることもあるため、注意が必要です。

古民家リフォームのデメリット

多くの魅力がある古民家ですが、いくつかデメリットがあるのも事実です。あとで後悔したくないのであれば、確認したうえでリフォームするか決めることが大切になります。ここでは、古民家リフォームのデメリットを確認していきましょう。

耐震性が低い建物が多い

耐震基準が制定される前に建てられた建物が多く、ほとんどの古民家は耐震性が低いです。日本は地震が頻発に発生するため、地震を想定した構造の古民家もあります。たとえば、壁や柱や梁の接合部分をあえて変形させて、地震の揺れを吸収できるように造られていることも多いです。

なかには、外からでは見えない部分が劣化したり、破損したりしていることもあります。そのままリノベーションを進めると、地震が発生したときに建物が破損することもあるかもしれません。古民家を購入する前には一度住宅診断を受けて、建物の状態に応じて補強工事をおこなうことが大切です。

断熱性が低い

新築物件に比べると気密性が低い古民家は、外気温に影響を受けやすいです。基本的には断熱材も施されていないため、断熱性は低くなります。夏は暑く冬は寒くなるため、冷暖房を付ける時間が長くなり、結果的に電気代が高くなるおそれがあります。

古民家は換気性能に優れているため、部屋全体の風通しが良いです。ただ昔と今では暑さの質も異なるため、風通しが良くても冷房が必要になるでしょう。古民家をリノベーションするときは、断熱性を高めるための工事をおこなうことが必要です。

建物の状態次第で予定よりも費用がかかる

物件によっては、劣化が激しい古民家もあるでしょう。外観はきれいでも、内部は劣化や損傷が激しく、耐震性や断熱性を向上させるための工事が必要なことが多いです。このような場合には、想定した費用より高額になることも考えられます。

木を多用した古民家は、火災のリスクが高く、火災保険が通常より高くなる傾向です。また、高齢者が暮らす場合は、バリアフリー工事をおこなうことが必要でしょう。建物の状態によってさまざまな費用がかかるため、これらを考慮して古民家リフォームするか決めることが必要です。

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おしゃれな古民家リフォーム事例

どのように古民家をリフォームすればいいか、悩む人もいるかもしれません。施工内容によって費用が変わるため、事前に確認しておくことが大切です。ここでは、おしゃれな古民家リフォーム事例をまとめました。それぞれの内容や費用を確認しましょう。

古民家リフォーム事例①築40年

130年前からある松丸太の梁を活かした古民家リフォームです。温もりある木素材で洗練された空間に仕上がりました。壁一面にタイルを貼り、フランスの田舎にある一軒家をイメージしたキッチンを演出しているのも特徴です。ダイニングは、キッチンに合うように明るい床色を採用しています。

リビングには暖炉を施して、古民家ならではの空間を演出しているのもポイントです。玄関は、伝統を感じさせる格調高い純和風に仕上げています。

古民家リフォーム事例②築49年

生活しにくい間取りを変更して、家族みんなが快適に過ごせる広いスペースを確保した古民家リフォームです。床には杉の無垢フローリング、壁には珪藻土を採用しました。天井にある太く立派な梁はあえて残し、柿渋で塗装して風情を感じさせる吹き抜け空間に仕上げています。

広縁は、無垢材を敷いて子どもが遊べたり収納場所として使えたりする空間にしました。キッチンは、お菓子や料理好きな人のために、IHクッキングヒーターを採用しています。

古民家リフォーム事例③築100年

両親が暮らす築100年の母屋を古民家リフォームした事例です。建物の老朽化に加えて、段差が多くお風呂やトイレが外に設置してあるなどさまざまな問題を抱えていました。

古民家リフォームのポイントは、古民家ならではの見事な梁を生かすことです。リビングやダイニング、玄関は天井を高くして梁を露出させ、風情ある空間を実現させています。また段差を解消して室内をバリアフリー化させ、安全・安心への配慮も徹底しました。

古民家リフォーム事例④150年

柱と梁を活かし、吹抜けのある和モダン空間に仕上げた古民家リフォームです。母屋と離れていた生活空間をひとつにまとめ、老朽化していたキッチンや便器、浴槽は先進設備に入れ替えました。玄関には坪庭が見えるよう窓が配置され、大容量のシューズクローゼットも新設しています。

リビングとダイニングは、和室3室と縁側部分を一体化。リビング階段と吹抜けを設けて開放感あふれる空間に仕上げました。窓は複層ガラス、床は暖房を設置して、断熱性が向上されているのもポイントです。

古民家リフォームに活用できる優遇制度

施工内容によっては多額の費用がかかるため、少しでも負担を減らしたい人も多いはずです。ここでは、古民家リフォームに活用できる補助金・減税制度をまとめました。それぞれ特徴が異なるため、内容を確認して自分に適した制度を活用しましょう。

各自治体の補助金

耐震診断や耐震補強など自治体が定めるリフォームを実施した場合、補助金を受け取れます。補助金の上限額や条件は自治体で異なりますが、50万円以上の高額な補助金を受け取れる場合もあります。

なかには、自治体が指定するリフォーム業者への依頼が条件のケースも多いです。自治体がおこなう補助金制度を利用したいのであれば、リフォーム業者を選ぶ前に利用条件を確認しておきましょう。

リフォーム減税（ローン型）

バリアフリー・省エネ・同居対応のいずれかを目的としたリフォームを実施した場合に、所得税額が控除される制度です。投資型と異なる点は、税額控除額が工事費用の2％または1％で、限度額が1,000万円であることです。

対象となる借入金は、償還期間５年以上の住宅ローンになります。控除期間は、リフォーム後に居住を開始した年から5年間です。投資型と適用要件が変わるため、注意しましょう。

リフォーム減税（投資型）

耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応のいずれかを目的としたリフォームを実施した際に、所得税額が控除される制度です。リフォーム減税の控除率は控除対象額の10％で、古民家リフォームの費用負担を減らせます。

控除対象限度額は250万円で、バリアフリー改修は200万円です。ただし、控除期間は1年であり、早めに対応する必要があります。家屋や工事内容、所得の要件が細かく設定されているため、事前に確認していきましょう。

住宅ローン減税

住宅ローンを利用してリフォームを実施した場合、所得税額が控除される減税制度です。無理のない負担で居住要望に応じた住宅を確保することを促進するために設けられました。

毎年末の住宅ローン残高、または住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。所得税からは控除できない場合は、住民税からも一部控除されるため注意しましょう。控除率は1%で、最大控除額は200万円です。

古民家リフォームを失敗しないための3つのポイント

理想的なリフォームを実現するためには、いくつかポイントを押さえておく必要があります。古民家の劣化や破損状態によっては費用が高くなることがあるため、事前に確認しておくことが大切です。ここからは、古民家リフォームで失敗しないための3つのポイントを確認しておきましょう。

断熱・耐震対策をする

古民家をリフォームするときは、断熱・耐震対策をおこないましょう。特に1981年以前に建てられた建物は旧耐震建築物と呼ばれ、新耐震基準を満たしていません。新耐震基準とは、震度6強・7程度の地震でも倒壊しない構造基準のことです。

旧耐震建築物は新耐震基準を満たしておらず、震度5強程度地震に倒壊しないことを基本に設計されています。大規模な地震が起きたときは、倒壊する恐れがあります。築年数が長い古民家はほとんどが旧耐震建築物であるため、耐震対策が欠かせません。

古民家は断熱性能も低く、既存の土壁や茅葺き屋根を残したい場合は断熱対策が必要です。断熱や耐震対策をおこなうことで理想の現代的な住まいに作り変えられますが、多大な費用がかかる場合があるため、注意しましょう。

現地調査をしっかり行う

古民家をリフォームする場合、リフォーム業者と相談しながら施工内容を決めます。優良なリフォーム業者は、この時点で入念な現地調査を実施してくれるでしょう。

現地調査を行わずリフォームを進めると、見た目のデザインばかりにこだわった施工になります。実際に住んでみると「生活しにくい」といった問題が起こるかもしれません。しっかり現地調査してくれるリフォーム業者を選びましょう。

施工実績が豊富なリフォーム会社に依頼する

古民家をリフォームしてくれる業者は多く存在します。リフォーム業者の選び方を間違えると、あとで後悔することになりかねません。リフォーム業者を選ぶときに重要なのは、豊富な施工実績です。民家のリフォーム実績が多い業者は、施工する古民家に合わせて適切な素材を使用してくれます。施工実績が豊富なリフォーム業者を選びましょう。

リノベーション業者のプロを探す

新築物件に比べて比較的安く購入できるため、リフォームを検討する人も多い古民家。ただし、耐震性や耐熱性が低いため、リノベーションする際の費用相場や失敗しないためのポイントなどもふまえて、検討するようにしたいですね。

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プロからのコメント

最近、空き家が問題になっていることを皆さんご存じてしょうか。

2015年に施行された空き家対策特別措置法により、空き家を放置することができなくなりました。

地震などで倒壊の恐れがある、または著しく不衛生で有害、地域の景観を損ねるなどと言った理由から周辺環境の保全のため、空き家の放置は不適切とされています。そのため、市町村が立ち入り撤去、解体や修繕を勧告、指導、命令ができることになっています。

さらに、空き家に関する税制面の優遇も撤廃されます。固定資産税が6分の一となる特例は、自治体から勧告されれば解除されることとなりました。つまり空き家と判断されれば、一気に固定資産税が跳ね上がるという事態にもなり得ます。

古家といえども大切な資産。有効活用を考え、早いうちに修繕することをお勧めします。

この記事を監修したプロ

舘慶仁 さん

リフォームワーク

住宅リフォームの仕事を始めて２５年、大阪府大阪市を拠点とし、淀川区、西淀川区をはじめ、近隣の豊中市、尼崎市を中心に阪神地域で施工を行う。全日本リフォーム同盟が行う全国リフォームデザインコンテストで2年連続受賞。 住宅リフォームはもちろん、空き家になっている築年数の古い長屋住宅の再生にも取り組む。

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